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登记于一方名下的夫妻共同所有的房屋,一方未经另一方同意将该房屋擅自处理,该如何处理?

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对于绝大多数普通百姓来说,离婚时最大的财产处理难题就是房产的分割,因此,离婚后房产如何分割就成为双方争议的最大问题。在漫长的离婚谈判或者离婚诉讼中,如何能够保证财产的安全,尤其是一方想要擅自转让房屋所有权应该如何处理呢?

相关案例:

张某与刘某经人介绍相识,于2000年5月登记结婚。2002年,夫妻二人以刘某的名义在上海市购置了价值30万元的住房一套。后二人生活矛盾不断,故2003年6月,张某以夫妻感情破裂为由,向上海市某区人民法院提起离婚诉讼。在刘某坚决反对离婚的前提下,一审法院认为,二人感情基础尚可,感情存在挽回的可能,因此没有准予离婚。2004年1月12日,张某再次向法院提起离婚诉讼。2004年1月21日,刘某在未同张某商议的情况下,擅自将双方共有的房屋以40万元的价格转让(原告声称市场价格约为60万元左右)给无利害关系第三人。对于40万元卖房款的去向,刘某声称其中31万用于归还共同债务,剩余9万元用于其他家庭开支,只剩余2万余元可以作为共同财产分割。一审法院认为:(1)原、被告夫妻感情已破裂。(2)被告在诉讼期间房屋买卖行为符合国家关于房屋买卖的相关规定,与法不悖,被告实际取得房款40万元,并无存在恶意转让现象。原告认为市场价格为60万元没有依据,本院不予支持。考虑到本案被告买卖房屋的实际情况,结合当前市场房价的现实价值,对售房款40万元酌情分配,男方分得22万,女方分得18万。

法律问题探析:问题之一:被告刘某是否构成“离婚期间擅自转移财产”?问题之二:被告刘某是否应当承担法律责任?如何承担法律责任?

对于什么阶段是“离婚期间”,法律并无明文界定。我们认为,广义的离婚期间,是指双方已正式开始就离婚问题进行谈判到办理完毕离婚手续之间的时间段。狭义的离婚期间,是指一方已向法院起诉立案,至法院判决终结前的时间段。我们认为,《婚姻法》47条,应当指狭义概念。

本案中,虽然原告声称被告适用故意不接传票的方式拖延时间卖方,但立案时间在被告卖房前十余天,没有直接证据显示被告是在收到法院传票后卖房。目前,法院采用邮寄送达回执寄送很大程度上依赖当事人自觉,万一当事人不理睬法院,或声称没有收到,法院往往也没有办法。这是法院送达的问题,不属我们探讨之列。虽然从理论上完全可以推定被告刘某收到了法院的判决,但由于证据不足,故不能认定刘某是明知处于“离婚期间”而擅自卖房。

刘某应该构成“擅自转让”。《婚姻法》第17条第2款规定“夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权”。不能要求夫妻之间,对于一些鸡毛蒜皮的小事都要双方同意,但对于出卖房屋这样重大生活资料,一方不与另一方商议,应当对其财产处理权构成了侵害,应该构成“擅自”。

刘某转让房屋的行为,是否给原告造成损害的问题,也即是否构成“低价转让”?这个问题关键在于,刘某转让房屋的价格是否与市场价格相符。对此,原告向法院提交了一些同地段、同朝向的房屋出售价格作为依据,并申请了法院对房屋价格进行评估。但是,法院以房屋转卖为由,没有准予原告的申请。我们认为,因为刘某擅自转让行为,才导致张某不能对原共有房屋价值进行评估。若最终因为客观原因不能评估,造成不能评估的原因在于被告刘某。因此,我们认为法院应参照同一地段类似房屋的市场价格作为评判上诉人损失的依据。在同等情况下,法院应尽量对房屋进行评估,这样认定原告是否因被告擅自转让而造成损失更为准确。

被告刘某是否应该承担损害赔偿责任呢?我们认为不论刘某是否构成主观擅自转让的恶意,但其应当知道转让房屋应与原告商议,故刘某在主观上仍存在过错,其客观擅自转让的行为已经构成。因此,不论其对房屋转让价格是否有足够合理的认识,只要转让价格明显低于市场价格一经认定,刘某便应当承担侵权的法律后果。

通过以上这个案例,我们可以看出,由于夫妻之间的特殊关系,对于一方擅自出卖房屋的防范、救济和惩罚的途径,实践中还给一些“坏人”以可趁之机。对于一方可能转让的房产,如果经济实力允许,我们还是建议申请法院进行财产保全,在诉讼期间冻结查封该房产。但如果一审法院不予判离,这些钱款就可能“打水漂”了,可能会白白花掉几千元,因此,申请财产保全一定要有破财的心理准备。

有些地区对房地产登记规定了异议登记制度。比如根据北京、上海等地的房地产登记管理条例,如果另一方可能出卖房屋,且产权证为另一方一人名下,一方可以持结婚证到房地产交易中心办理异议登记,可以保证在3个月内房产信息中有自己对该套房产的权利异议登记,但如果买家执意要买,虽不能阻止房产的交易,但可以为以后打宣告该交易行为无效的官司或追究另一方擅自转移共同财产的官司提供有力的证据,花费也不多,不足百元的手续费,因此,还是建议当事人去登记一下。


文章分类: 财产分割
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