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婚前一方买房、婚后夫妻共同还贷的房屋贬值,离婚时该如何分割

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转载自:范海云、杨上 协力法讯

编者按

前几年楼市大好时,房屋价值普遍升值,在婚前一方买房,婚后夫妻共同还贷的情况下,如法院判决房产归房屋登记一方时,双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分应由房屋登记一方对另一方进行补偿。但根据国家统计局公布最新的房价数据,近段时间全国房价全面下跌,楼市萧条,面对房产没有增值甚至负增长的情形下,房产所有人往往是不愿意给予另一方房屋补偿的。那么婚前一方买房、婚后夫妻共同还贷的房屋贬值,离婚时到底该如何分割呢?

作者|范海云、杨上

案例一

基本案情

【案号】

(2017)云01民终第1371号

【案情简介】

赵某艺、王某江原系夫妻关系,2015年6月9日经昆明市中级人民法院(2015)昆民二终字第483号《民事判决书》判决离婚,该判决于2015年6月30日生效。王某江婚前购买某房屋,现赵某艺起诉要求判令王某江补偿双方婚姻关系存续期间为该房屋共同还贷支付的款项及该房产相对应财产增值部分。一审法院以房屋购买时的价值作为房屋增值的参考,结合双方对房屋的投入及归还贷款情况,酌情判决由王某江补偿赵某艺180000元。

王某江对一审判决不服提起上诉。二审期间,王某江申请对结婚时和离婚时诉争房屋的市场价值进行鉴定。经鉴定,该房屋在双方结婚时的市场单价为8930元/m2,总价值1277794元,离婚时的市场单价为8620元/m2,总价值1233436元。赵某艺认为应该以房屋购买时的价值作为房屋增值的参考而不是结婚时的价值。

法院判决

法院经审理认为,要求分割婚后共同还贷支付的款项对应财产增值部分应以该不动产增值为前提。如果发生增值,用共同还贷部分乘以不动产升值率除以2得出的数额即为补偿对方的数额。这里的增值是指婚后增值,不包括婚前增值,婚前增值属于一方的个人财产。上诉人赵某艺要求以上诉人购买房屋时的价值作为是否增值的参考不符合相关法律规定的精神。

而不动产增值率=离婚时不动产现价格÷不动产成本(结婚时不动产价格+共同已还利息+其他费用),依据深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司于2017年5月21日出具的估价报告,本案中从双方结婚到离婚诉争房屋并没有增值,反而贬值,故也就不存在婚后共同还贷增值部分的分割,但被上诉人可以要求就婚后共同还贷支付的款项进行分割。

同理,关于上诉人就房屋贬值部分要求对方承担的上诉请求,本院认为,该房产买卖合同系上诉人婚前签订,购买什么位置、楼层、朝向系上诉人自己的选择,被上诉人只参与婚后共同还贷,上诉人自然应当承担房价下跌的风险。同时,房价暂时下跌并不会对其造成实质性损失。上诉人作为产权登记一方至少应给被上诉人共同还贷本息一半(91179.76元÷2=45589.88元)的补偿。综上,一审法院不当之处,本院予以纠正。

案例二

基本案情

【案号】

(2015)甘民初字第8900号

【案情简介】

原告乔某和被告王某原为夫妻关系,因婚后感情不睦提起离婚诉讼。2013年1月10日,原告贷款购买了房屋一套,位于大连市甘井子区某号,建筑面积为97.45平方米,其中用原告公积金贷款450,000元,商业贷款80,000元。在夫妻关系存续期间案涉房屋共同还贷金额为128,335.33元(公积金贷款还款92,487.09元+商业贷款还款35,848.24元)。

根据原告提供的自己记录的装修花费明细上显示案涉房屋装修花费为60,000多元,原告自称不包括家具家电部分。根据被告提供的自己记录的装修花费明细上显示案涉房屋装修花费共计96,830元。在庭审中原告称案涉房屋已贬值,被告称案涉房屋无升值。

法院判决

本院认为,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》第十条规定,夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,双方协议不成时,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,由产权登记一方对另一方进行补偿。本案中,案涉房屋系原告婚前购买,夫妻关系存续期间共同还贷,故本院认定,案涉房屋归原告所有,该房屋剩余贷款由原告负责偿还。根据庭审查明的事实,在原、被告夫妻关系存续期间截止到2016年7月共同还贷的数额为128,335.33元,原告认为该房屋贬值,被告认为该房屋没有升值,故本院认为该房屋不涉及升值的部分,原告应给付被告夫妻共同还贷的数额应为64,167.67元(128,335.33÷2)

律师分析

近段时间全国房价全面下跌,楼市萧条,房屋不仅没有增值甚至负增长,此种情形下对于婚前一方买房、婚后夫妻共同还贷的房屋分割方式法律无明文规定。

此前在《关于适用婚姻法若干问题的解释(三)》的理解与适用中倒曾有提到过:“假如离婚时房屋出现贬值的情形,从照顾子女和女方权益的原则出发,起码应补偿女方婚后共同还贷部分的一半。因为婚后共同还贷的义务是因一方婚前购买房屋的行为派生出来的,只要夫妻双方不是实行分别财产制,无论婚后用谁赚的钱归还银行贷款,都属于夫妻共同还贷,因婚前一方决策行为而导致的房屋贬值由其承担是合情合理的。从总体情况看,离婚时房屋暂时的贬值并不意味着以后不会升值,持有房产的一方只要不在房价低谷时抛售房屋,其实际利益不会蒙受损失。而对于配偶一方,可能意味着失去了最佳购房时机,离婚时拿回婚后还贷数额的一半是完全应该的。法律没有绝对的公平,只能是相对公平而已。”

最高院的观点基本上倾向于不考虑贬值因素,但贬值风险由购房人承担,另一方不需要为该决策失误而买单。再结合上述案例,可得知实务中对婚前一方买房、婚后夫妻共同还贷的,如房屋贬值,倾向于认定作为产权登记一方至少应给另一方支付共同还贷本息一半的补偿款。


当然,如果双方当事人婚姻关系存续时间较长,夫妻共同还贷的款项在房款中所占比例远远高出婚前购房者支付的首付款在房款中所占比例,而非购房者一方有能力支付尚未偿还的贷款,则法院也可能根据案件的实际情况判决房屋归婚前购房者的配偶所有,令其向对方支付相应补偿并承担继续还款的义务。

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